Правило съема: спрос на аренду жилья с возможностью выкупа вырос на 50%

В России растет интерес к аренде нового жилья с последующим выкупом. С начала года число таких сделок увеличилось на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го, рассказали «Известиям» участники рынка. Схема похожа на обычную аренду — человек заселяется в выбранную квартиру и каждый месяц перечисляет фиксированную сумму. До завершения выплат право собственности остается у застройщика, а после внесения всей суммы переходит к дольщику. Однако у такого механизма есть риски: покупатель не может свободно распоряжаться жильем, например делать перепланировку, а в случае банкротства застройщика может остаться и без имущества, и без вложенных средств. Почему аренда с выкупом набирает популярность и как работает механизм — в материале «Известий».

Кому интересна аренда с выкупом

Коммерческий директор ГК «Да! Девелопмент» Виктория Лесникова связывает популярность таких сделок с ужесточением условий кредитования и отмечает, что аренду с выкупом чаще рассматривают покупатели больших квартир с огромным первоначальным взносом.

— Приобрести жилье стало сложнее из-за жестких лимитов, высоких ставок и строгих условий банков, — напомнила она. — Многие клиенты не подходят под критерии льготных программ, а брать обычный кредит под 18–20% готовы единицы. По этой причине вырос интерес к альтернативе — аренде с последующим выкупом.

О кратном росте числа таких сделок рассказал «Известиям» и коммерческий директор ГК Dogma Александр Тернющенко. Он отметил, что механизм аренды с последующим выкупом был разработан как инструмент для решения проблемы затоваривания рынка.

— Застройщики таким образом получают возможность ускорить реализацию готовых объектов, сохранив их рыночную стоимость, избежав демпинга. Также это повышает доступность жилья и расширяет воронку потенциальных клиентов.

Тренд подтвердил и гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. Он отметил, что такой инструмент становится всё более востребованным в сегменте новостроек. Однако девелоперы испытывают сложности: в домах, ввод которых запланирован на этот год, реализовано лишь 30–50% квартир.

— Раньше в популярных ЖК продажи завершались минимум за 3–4 месяца до сдачи объекта, — подчеркнул эксперт.

Такая схема рассчитана на более длительный срок — обычно на 2–3 года. При этом право собственности не переходит к покупателю до завершения сделки.

— На аренду с последующим выкупом чаще решаются люди, готовые к дополнительным рискам. Они рассчитывают на снижение ипотечных ставок в будущем и хотят зафиксировать стоимость недвижимости на момент заключения договора, — пояснил Евгений Шавнев.

Какие есть риски

Пока ключевая ставка не снизится до уровня, при котором ипотека снова станет доступной, альтернативные механизмы будут появляться, но доминирующей моделью рынка они не станут, считает директор по консалтингу и развитию Key Capital, основатель и руководитель Школы девелопера Эвелина Ишметова.

— В этой схеме рискуют все, — отметила она. — Практика показывает, что «хвост» проблемных случаев неизбежен: часть арендаторов не выходит на выкуп и не освобождает квартиру добровольно, из-за чего вопрос приходится решать через приставов и принудительное выселение. Кроме того, застройщик получает деньги не сразу и может столкнуться с ухудшением состояния жилья за время аренды.

Покупатель же — не получает защиту, предусмотренную для договоров долевого участия. В случае банкротства застройщика он не входит в реестр дольщиков и становится обычным кредитором в общей очереди.

Появление таких схем связано с изменением рыночных условий, отметил гендиректор Optima Development Давид Худоян. Он добавил, что подобные механизмы имеют ряд особенностей и требуют внимательного изучения договора.

— Важно заранее узнать, какая часть платежей засчитывается в стоимость квартиры, фиксируется ли цена на весь срок сделки и какие условия предусмотрены при досрочном выходе из программы.

Также необходимо учитывать, что в зависимости от структуры сделки итоговая стоимость может оказаться выше, чем при покупке с использованием ипотечного кредита.

— Поэтому такие механизмы не являются заменой классической ипотеки, — отметил он. — Это дополнительный инструмент, который удобен в отдельных ситуациях покупателям, для которых важна гибкость и возможность распределить финансовую нагрузку во времени.

Руководитель департамента продаж компании «Расцветай Столица» Святослав Иванов подчеркнул, что до момента полной оплаты клиент является лишь арендатором, а не собственником, а значит, не может свободно распоряжаться имуществом.

— Если же застройщик обанкротится, есть риск потерять и квартиру, и вложенные деньги, поскольку уровень правовой защиты в такой схеме ниже, чем при долевом строительстве, — добавил он.

По словам судебного юриста, эксперта по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Ильи Васильчука, если в договоре не прописано четко, какая часть ежемесячного платежа идет в счет аренды, а какая — в счет выкупа, при споре суд может признать все суммы арендной платой. Тогда при расторжении договора вернуть «выкупную» часть будет крайне сложно.

— Опасны пункты, которые ставят право выкупа в зависимость от субъективных факторов. Например: «право возникает при добросовестном исполнении», «требуется согласие арендодателя» или «выкуп после проведения капремонта за счет арендатора». Такие условия дают арендодателю повод отказать в выкупе. Правильная формулировка — безусловная: «по истечении такого-то срока арендатор вправе выкупить объект по такой-то цене», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, в договоре важно четко прописать последствия досрочного расторжения для обеих сторон. Нередко в таких соглашениях предусмотрено, что при выходе арендатора из программы выкупные платежи не возвращаются.

По словам Ильи Васильчука, суды нередко признают такие условия ничтожными, однако сам факт разбирательства приводит к потере времени и нервов. Поэтому порядок компенсации средств лучше заранее прописать в договоре — например, предусмотреть возврат выкупных платежей за вычетом документально подтвержденных убытков.

Схема имеет право на жизнь как временное решение при недоступности ипотеки, но требует тщательной юридической экспертизы договора, считает директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. По его мнению, покупатель должен четко понимать: он платит больше, чем при обычной аренде, не получая при этом прав собственника, — такой формат оправдан только при уверенности в финансовой стабильности на весь срок договора.